Что делать, если покупатель недвижимости не заплатил продавцу? Квартирное недоразумение: жилье продали, денег не получили Покупатель дома не оплатил по договору.

В случае несостоявшейся сделки, покупатель имеет законное право потребовать возвращения аванса. Но что делать если продавец отказывает ему в этом? Как вернуть свои деньги?

Время чтения: 6 минут

Практика заключения договора аванса при подготовке сделок купли-продажи квартир является довольно распространенной. Согласно статистике, такой документ подписывается примерно в 15% случаев. По мнению продавцов, он отражает серьезность намерений покупателя и является гарантией исполнения его обязательств в рамках сделки по покупке жилья.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру. В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами. Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Подмена понятий

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

Фундаментальной ошибкой продавцов является уверенность, что аванс выполняет те же функции, что и задаток, но это есть большое заблуждение. Аванс, в отличие от задатка, не может служить средством обеспечения сделки, и в этом их кардинальное отличие. Заключение договора о внесении аванса не дает права продавцу удерживать средства покупателя в случае срыва сделки. В отсутствие основного договора купли-продажи этот документ не может возлагать на покупателя денежные обязательства. Аванс представляет собой всего лишь часть денег, причитающихся с покупателя и уплаченных им продавцу до заключения основного договора, и не более того.

В случае, если сделка развалилась, не дойдя до своего логического финала, продавец просто должен вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Если же он отказывается это сделать, покупатель может написать заявление в суд о возврате аванса и признании договора не имеющим силы. Более того, у стороны, инициировавшей иск, появляется основание потребовать от собственника квартиры процентов за пользование его финансами за время, в течение которого они были в его распоряжении. Основанием для такого требования является статья 395 Гражданского Кодекса РФ. Как уже было сказано выше, расчет процентов будет осуществляться по банковской ставке, установленной Банком России.

Судебные решения по возврату аванса

Признать аванс задатком может только суд

Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.

Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.

Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.

Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.

В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного . Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.

Расписка нужна!

Если покупатель вносит аванс в качестве предоплаты за жилье, ему даже не требуется заключать договор. Достаточно взять с продавца расписку с указанием суммы, уплаченной авансом за квартиру, адреса и параметров объекта, а также даты заключения сделки. Имея на руках такой документ, покупатель без труда сможет взыскать с противоположной стороны свои средства. Правда, известны случаи, когда суд возвращал аванс истцу даже без расписки.

Лучше обойтись без риска

Иски по возврату авансов не являются чем-то из ряда вон выходящим в судебной практике. Их широкое распространение говорит о низком уровне юридической культуры населения.

В отличие от аванса, задаток налагает на покупателя определенные обязанности. В случае отказа от сделки эти деньги будут для него потеряны. Поэтому рыночные эксперты не рекомендуют покупателям заключать договор задатка ввиду его явной невыгодности.

Насколько бы серьезными ни были намерения сторон, но жизнь есть жизнь, и она порой преподносит неприятные сюрпризы. Возможно, потенциальный покупатель действительно со всей серьезностью намеревается приобрести понравившуюся квартиру, но у него могут появиться обстоятельства, требующие денежных расходов, или квартиру не одобрит банк. Бывают и более драматичные причины срыва сделок. Тогда покупку придется отложить, а то и вовсе отменить. В конце концов, у него может появиться другой, более предпочтительный вариант, так зачем же загонять себя в тесные рамки неприятных обязательств и добавлять хлопот в этот, и без того непростой период жизни, требующий от человека определенных усилий и связанный с сильным стрессом?

Здравствуйте, помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы продавали дом, по договору регистрация осуществлялась с обременением, так как не все деньги покупатель нам отдал. Осталось 400000 рублей. Теперь покупатель говорит нам, что мы умышленно скрыли дефекты. Говорят, что зимой им было холодно, то канализация плохо работает. Поверьте, что когда мы там жили, никогда не было проблем с отоплением и канализацией, они прожили там год, а теперь не нравится. Что делать в этой ситуации? Возвращать деньги через суд? Расторгать сделку, как они того хотят (пока на словах)? Сделка по дому была в апреле 2015, оставшиеся деньги по договору покупатель должен был отдать в апреле 2016, пошли им на уступки, у них трое детей, под расписку дали ещё срок до 01 августа. Но с трудом верится, что они рассчитаются. Просто тянут время. Подскажите, как поступить дальше, если и 01 августа денег не будет?

Виктор

Есть ответ

Отвечает

Фадеев Руслан Сергеевич Юрист

Добрый день!

Придется подавать в суд.

Отвечает

Погодина Светлана Николаевна Юрист

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. (ч.1 ст 329 ГК РФ). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). (ч.1 ст. 334 ГК РФ).

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...

П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .

Адвокат Надежда Домкина

Квартирное недоразумение: жилье продали, денег не получили Квартира уже перешла в собственность покупателя, но продавец денег так и не дождался. О вреде доверчивости при сделках с недвижимостью - в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.сайт».

Квартира уже перешла в собственность покупателя, но продавец денег так и не дождался. О вреде доверчивости при сделках с недвижимостью - в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.сайт».

Наша читательница Марина Б. стала жертвой «забывчивости» покупателя, который после подписания договора купли-продажи и перехода права собственности обещанных денег так и не перевел.

- В 2008 году я продала трехкомнатную квартиру покупателю, утверждавшему, что приобретает ее по ипотеке, - рассказывает Марина Викторовна. - Расплатиться со мной он должен был кредитными деньгами, поэтому после подписания договора купли-продажи попросил подождать три дня - пока средства поступят на счет. Три дня прошли, а деньги я так и не получила. Потом меня долгое время кормили «завтраками», обещая перечислить их со дня на день. В конце концов я обратилась в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи. Первая инстанция мои исковые требования удовлетворила, но при рассмотрении кассационной жалобы решение отменили. Тогда я обратилась с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества, но и оно застопорилось. Сейчас не знаю, как мне быть…

Как правило, в договоре предусмотрено условие о передаче денежных средств в момент регистрации перехода права или, как в случае нашей читательницы, в определенные сроки. Но на тот момент квартира уже сменила владельца.

В чем сложность таких дел? Сам по себе Гражданский кодекс не содержит нормы, которая предусматривает возможность расторгнуть договор и вернуть квартиру прежнему владельцу, если покупатель не заплатил за приобретение или внес лишь часть суммы. Это условие должно быть юридически грамотно прописано в самом договоре. Если же такое условие документ не содержит, то в суде придется доказывать, что за товар не заплатили. Ведь по закону продавец, не получивший денег, до «победного конца» вправе требовать только полной уплаты денежных средств и процентов за пользование ими, а не возврата квартиры.

Если рассматривать практику судебных решений, то картина еще более безрадостная. Так, в 2010 году в Московском городском суде прошли слушания по делу покупателя, не рассчитавшегося за однокомнатную квартиру, которую он приобрел аж в 2006 году. Этот человек не только получил жилплощадь в свою собственность, но и вселился туда, прописался и прожил на ней несколько лет (да и, наверное, живет по сей день). Судебные разбирательства, в рамках которых истец (продавец квартиры) пытался расторгнуть договор купли-продажи, затянулись и дошли до высшей инстанции. Члены судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда сочли, что оснований для расторжения договора нет, а неподписание предусмотренного этим документом передаточного акта, как и невыплата покупателем стоимости квартиры, к существенным нарушениям не относится. Причина проста: в договоре это условие как основание для расторжения указано не было, квартиру передали и без акта, то есть фактически исполнив обязательства.

Что посоветовать в такой ситуации? Детально прописывайте в договоре процедуру передачи денег и возможность его расторжения, а еще лучше - постарайтесь получить деньги до перехода права собственности на недвижимость.

Фото с сайта www.uralinform.ru, ionin-sr.livejournal.com

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Спустя несколько месяцев,она подала на развод,живём в разных городах,ссылаясь на то что я теперь я че скрываюсь от алиментов и уклоняюсь от них,мотивируя тем,чтоб я написал разрешение ей и совместному ребёнку на выезд ещё и в германию,телефонную трубку бросает-игнор.обращался ко многим адвокатам-говорят начни новую жизнь-закрыв глаза.живу на съёмной,в другой стране,незнакомом .факт передачи денег недоказуемо,есть только договор купли продажи,есть только свидетели кто меня зарегистрировал.от алиментов не отказываюсь-люблю малышку.не знаю их адреса-они купили себе квартиру,и оформила на пасынка,и родители её вместе живут.остался ни с чем,завладела n-ой суммой,ребёнка не видел уже 1,5 года-скрываются,не знаю как быть-что делать...может с головой не всё впорядке у неё(жены)-полежав в психбольнице 4 дня перед выездом в рф.понимаю что это было совместно-при этом ни где и никогда не работала за 38 лет. может вы что-нибудь можете посоветовать?предложить?суд назначен на 22 апреля по 50% от 1/4 моего заработка.что можно сделать в такой ситуации?благодарю за внимание и понимание!спасибо.

В браке мы с мужем приобрели квартиру НО на была у меня до брака Должен ли суд учитывать то на какие деньги была приобретена квартира так как я предоставила в суд необходимые документы подтверждающие непричастность мужа к той квартире да и этой он не был прописан и не проживал никогда и оформлена она была только на меня?

За 20 дней до смерти дочь по доверенности от мужа продала приватизированную квартиру,т.е.1/3 его доли деньги не отдала к расписке приложила свид.о смерти,теперь претендует на наследство 1/8 недвижимости,что мне можно сделать в этом случае?

Я уже задавала вопрос(могу ли я продать участок,дом на нём сгорел,мама его покупала в 1972году,дом сгорел по вине соседа,он умер) Восстановить его у нас нет мат.возможности.Мы обращались в администрацию после пожара,маме предложили какой-то барак не известно где,с ,а у нас был дом в хорошем районе. Сейчас мы снимаем квартиру,мама на пенсии,я работаю швеёй,денег еле хватает.Так что же нам тогда делать? Мы хотели приватизировать землю и продать,но в администрации не дают разрешении,сказали:нельзя,сначала отстройте,но у нас нет такой возможности.Посоветуйте пожалуйста,как нам быть!

Три семьи снимают квартиру но не на письменных условиях. Условия устные. Хозяйка приезжает и забирает деньги в середине месяца, а через день звонит и говорит, что квартира уже продана. В итоге получается, что съехать через два дня, новая хозяйка утверждает, что свою квартиру уже продала и собирается въехать в квартиру. Итак вопрос: то что старая хозяйка мошенническим путем завладела деньгами это понятно. Какова ответственность квартиросъемщиков и имеют ли до окончания срока платежа, при том, что у съемщиков не имеется документа подтверждающего договор съема?

Каковы риски взять на созданное в недостроенном доме ТСЖ бремя его достройки? Застройщик - не , но задержка сдачи по ДУ уже 9 мес., работы вялотекущие. Есть инициаторы создать ТСЖ, собрать денег на закрытие коробки (крыша, окна)-тем самым повысить привлекательность покупок непроданных квартир, но деньги не давать непосредственно этому застройщику, а найти других и контролировать силами ТСЖ. Делать это предлагают не за просто так, а , путем договора ТСЖ и застройщика, а потом продать эти квартиры и тем самым возместить вложенные средства. Не будут ли последующие сборы, т.к. застройщик наверняка захочет недострой повесить на ТСЖ? И вообще имеет ли право ТСЖ заниматься такого рода вещами?

Меня зовут Ольга. Мои родители собираются подавать на развод.(пока еще состоят в браке). На данный : квартира(приватизирована на 3 доли), гараж, дачный участок. Гараж и дача записаны на отца. Вопрос: какие права имеет мама и как получить деньги за наши 2 доли, если не продать 2 доли с живущим в квартире отцом? А так же: в семье еще один ребенок, ей сейчас 25, она замужем с ребенком. Она и ее 4-х месячная дочь прописаны в квартире деда(по линии отца). Квартира, в которой живём мы на нее не приватизирована, так как она здесь не прописана. Вопрос: имеет ли она какие-то права?

Я развелась с мужем уже больше года продали квартиру и получили по равной доли, он деньгами я и сын приобрели квартиру, скажите имеет ли он в дальнейшем претензии ко мне либо к сыну имея интересы на нашу квартиру, нужно ли нотариально заверять что он ничего не будет требовать от нас, и как это сделать???

Моя мама продавала квартиру когда мне было 13 лет моего согласия у нее не было.Еще она продала квартиру в г.Липецк,а купила дом в деревне,за 180 километров от города,еще ей не отдали все деньги за квартиру.Она состоит на учете в психдиспансере.Что мне сейчас сделать что бы вернуть свое квартиру?